jump to navigation

Cu lupa pe PRIMA CASA (V) 24/07/2009

Posted by moderat in asociatia clientilor bancilor din romania, banci, credite, prima casa, Punct de vedere.
Tags: , , , , , , , , ,
add a comment

Cu toate ca initial doream ca acest episod sa fie dedicat prezentarii comparative a ofertelor de creditare de pe site-urile bancilor, inca nu toate bancile au facut publice conditiile lor de acordare.
Din ce am putut consultat pana acum pot spune ca sunt diferente de luat in calcul in alegerea bancii, astfel chiar daca dobanda este orecum maximal impusa, cand vine vorba de DAE acesta variaza, la euro DAE de la minim 5.43% pana la maxim 6.58%, pe cand la lei minimul este 13.06% iar maximul 14.02%. Insa voi revenii pe aceasta tema in momentul in care toate cele 19 banci isi vor publica ofertele.
Pana atunci in momentul cand ajungi la ghiseul bancar constati existenta unor conditii ce nu sunt publice, si pe care nimeni nu ti le spune decat daca le soliciti expres, prin intrebari punctuale, de aceea am sa le enumar mai jos.

1. Anul constructiei imobilului.
Majoritatea bancilor nu aproba dosare de credit pentru apartamente construite inainte de 1980. Sunt banci, mai putine, si mai exigente in aceasta privinta, si de teama scaderii rapide a valorii ipotecii a apartamentelor vechi, nu accepta apartamente mai vechi de 20 de ani.

2. Confortul apartamentului
Un alt aspect de care se lovesc doritorii de credit prin Prima Casa este confortul apartamentului. Exista banci ce nu accepta decat imobile confort I. De recomandat in aceasta situatie este atat sa intrebati la banca unde doriti sa contractati creditul despre aceasta restrictie, dar sa verificati si ce scrie in actul de proprietate al apartamentului dorit.

3. Precontractul si evaluarea imobilului.
Fiind cunoscuta limita de 60000 de euro din acest proiect, cam toate imobilele ce erau in piata sub aceasta valoare au majorat pretul pana la aceasta valoare.
Nu va grabiti sa semnati un precontract cu avans pentru un apartament inainte de a face o evaluare a imobilului cu un evaluator acceptat de banca, in urma careia o sa vedeti ce bani puteti obtine de la banca pe el. Riscati sa pierdeti avansul dat proprietarului, si chiar comisionul catre agentia imobiliara, in cazul in care ati optat la aceasta varianta.
Bancile vor profita la maxim de naivitatea clientilor in cazul in care vor observa ca se arunca cu capul inainte fara sa-si controleze pasii. Dupa cum au declarat deja, nefiind foarte multumiti de profitul ce-l pot obtine din acest program, vor incerca sa va atraga si in alte oferte ale bancii, iar in cazul de fata este vorba de un credit de nevoi personale, care sa acopere diferenta dintre pretul cerut de proprietar pe imobil si valoarea evaluate de banca.

4. Ipoteca peste ipoteca
Chiar daca a fost oficial rezolvata problema, in momentul cand intrebi ofiterul de credite despre acest lucru constati ca inca nu este operationala aceasta situatie. Asa ca solicitati amanunte, eventual in scris, in situatia in care optati pentru achizitionarea unui apartament aflat sub ipoteca.

Ca orice lucru facut pe genunchi, si acest proiect isi dezvaluie capcanele treptat, in general portite nereglementate in ordonanta de urgenta si pe care bancile le exploateaza la maxim. Nu uitati ca bancile nu sunt biserici, Dumnezeul lor este profitul, si inca nu au abolit sclavagismul asupra clientilor.

Anunțuri

Cu lupa pe PRIMA CASA (I) 18/07/2009

Posted by moderat in asociatia clientilor bancilor din romania, banci, comisioane, contract, credite, dobanzi, euro, lei, prima casa, Punct de vedere.
Tags: , , , , , , , , ,
4 comments

Chiar daca s-au acordat cateva credite din acest program, mai toate avand dosare depuse pentru alt tip de credit ipotecar si odata cu lansarea programului au optat si s-au incadrat in acest proiect, cred ca este util de stiut de cati bani cash este nevoie in momentul in care doresti sa accesezi un credit prin programul PRIMA CASA.

Procesul de obţinere a unui credit prin programul PRIMA CASA impune costuri colaterale care vă pot da complet peste cap bugetul. Practic, ca să poţi accesa creditul pentru noua locuinţă trebuie să dispui de până 10.000 de euro bani cash din care 3.000 de euro reprezintă avansul obligatoriu la acontarea creditului, iar restul costurile colaterale, printre care alţi 3.000 de euro sunt reprezentaţi de comisionul pentru agenţia imobiliară. Dacă iei o casă nouă sau eviţi agenţia imobiliară, tot va trebui să mizezi pe circa 6.000 de euro pe lângă împrumutul de la bancă.
Costurile colaterale reprezinta printer altele taxele notariale, comisionul de gestiune, asigurarea sau depozitul colateral. Însumând toate aceste cheltuieli, plus altele pe care le enumara mai jos, rezultă costuri suplimentare care depăşesc 3.000 de euro.

CALCUL PENTRU CREDIT ÎN EURO
– autentificarea contractului de vânzare – cumpărare: 2.884 de lei (680 de euro)
– autentificarea contractului de ipotecă: 1.553 de lei de lei (360 de euro)
– depozit colateral: 700-750 de euro
– evaluarea locuinţei: 400-500 de euro
– asigurarea locuinţei: 60-80 de euro/an
– comisionul de gestiune pentru Fondul Naţional de Garantare: 200 de euro/an
– comision agenţie imobiliară: 3.000-3.600 de euro
– taxa de înregistrare la Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare a garanţiilor constituite în vederea garantării depozitului: 67 de lei (15 euro)
– comision transfer bancar: 100-150 de euro, 400-500 de euro
Costuri colaterale totale la un credit in EURO: 5.665 –6.200 euro

CALCUL PENTRU CREDIT ÎN LEI
– autentificarea contractului de vânzare – cumpărare: 2.884 de lei (680 de euro)
– autentificarea contractului de ipotecă: 1.553 de lei de lei (360 de euro)
– depozit colateral: 7.000-7.500 de lei (1.650-1.750 de euro)
– evaluarea locuinţei: 400-500 de euro
– asigurarea locuinţei: 60-80 de euro/an
– comisionul de gestiune pentru Fondul Naţional de Garantare: 200 de euro/an
– comision agenţie imobiliară: 3.000-3.600 de euro
– taxa de înregistrare la Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare a garanţiilor constituite în vederea garantării depozitului: 67 de lei (15 euro)
– comision transfer bancar: 100-150 de euro, 400-500 de euro
Costuri colaterale totale: 6.365 – 6.900 de euro

Cam acestea sunt sumele de care este nevoie inainte. Odata disponibili acesti bani urmeaza o a doua dilema, credit in lei sau in euro? Asupra acestui aspect o sa scriu in articolele viitoare.

Creditele neperformante vor exploda anul acesta; Bancheri pregatiti banii de provizioane 18/05/2009

Posted by moderat in asociatia clientilor bancilor din romania, banci, credite.
Tags: , , , , , , , ,
4 comments

Băncile din România, şi nu numai, trebuie să se pregătească de creşterea creditelor neperformante, avertizează economistul şef al BERD Erik Berglof. El spune că un avans mai rapid al acestora se va observa în trimestrul al treilea şi al patrulea, iar în consecinţă băncile trebuie să-şi asigure necesarul de capital.
„Cred că ceva cu care trebuie să ne obişnuim este o deterioare a portofoliilor de credite, aşa numitele împrumuturi neperformante vor creşte şi vor apărea în bilanţul băncilor, există o întârziere atât pentru noi ca instituţie financiară internaţională cât şi pentru băncile care activează în regiune. Este ceva pentru care trebuie să ne pregătim, trebuie să asigurăm mai mult capital acestor bănci pentru a ne asigura că sunt gata să facă faţă acestei creşteri a creditelor neperformante”, a delcarat economistul şef BERD, Eric Berglof.
Deci am putea să asistăm la o creştere mai mare a creditelor neperformante în trimestrul III şi IV din acest an.
Întrebat dacă este posibilă o creştere a creditelor neperformante în trimestrele trei şi patru, economistul şef BERD crede că băncile trebuie să se pregătească pentru aşa ceva.
„Cred că trebuie să ne pregătim pentru asta. Desigur băncile cunosc situaţia şi se pregătesc, însă nevoia imediată a fost de refinanţare, să se asigure că există capital şi lichiditate în interiorul băncilor.
Acest lucru a fost în mare parte îndeplinit, acum trebuie să asigurăm diferite forme de capital care să îmbunătăţească solvabilitatea acestor bănci, capitalul şi datoria subordonată”, a mai adăugat Eric Berglof. (sursa: The Money Chanel)

Creditele ipotecare: scump domne’, scump ! 17/04/2009

Posted by moderat in banci, credite.
Tags: , , ,
add a comment

Primele de risc, dobanda de politica monetara, marja de profit si nivelul rezervelor minime obligatorii in valuta sunt cele mai importante elemente care influenteaza stabilirea dobanzii la creditele in euro. Aceasta este si explicatia faptului ca in Polonia, de exemplu, imprumuturile au ajuns de doua ori mai ieftine decat in Romania.

Unele dintre cele mai ieftine credite ipotecare denominate in euro din regiunea Europei Centrale si de Est pot fi contractate in Polonia. Potrivit datelor bancii centrale, deja in februarie 2009, dobanda medie anuala pe intregul sistem bancar coborase la 5,4%, cu 1,4 puncte procentuale mai putin decat nivelul inregistrat la inceputul anului trecut. Comparativ, in Ungaria, dobanda aceluiasi tip de credit era in februarie 2009 de aproape doua ori mai mare decat in Polonia, avand un nivel de 10,22%. Fata de ianuarie 2008, cresterea a fost cu aproape 2,5 puncte procentuale. Potrivit ultimelor date centralizate de BNR, in ianuarie 2009, imprumuturile ipotecare denominate in euro din Romania erau cele mai scumpe in comparatie cu celelalte doua tari analizate. In ianurie 2009, dobanda medie anuala ajunsese la 11,30%, in crestere cu 3,3 puncte procentuale fata de nivelul inregistrat cu 12 luni in urma.
O trecere in revista a dobanzilor la creditele pentru locuinta releva ca, numai in iunie 2008, bancile din cele trei tari au acordat imprumuturi la costuri similare. De altfel, in perioada iunie-octombrie 2008, Ungaria surclasase Polonia in topul celor mai ieftine imprumuturi cu o astfel de destinatie. Pericolul de a intra in colaps financiar si-a spus insa cuvantul. Iar finantarile de pe pietele externe au devenit, incepand din noiembrie 2008, foarte scumpe si dificil de obtinut.

In Polonia, cele mai ieftine credite
In cazul creditelor denominate in euro destinate consumului, ierarhia de la imprumuturile ipotecare se schimba, cele mai scumpe fiind de data aceasta in Ungaria. Polonia a inregistrat in ianuarie 2009 tot cea mai scazuta dobanda medie anuala, de 6,4%, cu un punct procentual mai mica decat nivelul inregistrat cu 12 luni in urma. In continuare, datele bancii centrale poloneze arata o reducere, pentru februarie 2009 fiind atinsa valoarea de 4,6%. In schimb, in Romania si in Ungaria, dobanzile au fost in crestere pe parcursul anului trecut, ajungand in ianuarie 2009 la un nivel de 11,48% si, respectiv, 12,66%. Si banca centrala din Ungaria a dat publicitatii datele pe februarie, acestea indicand o noua majorare, la 12,84%.
Nici creditele in euro pentru companii nu sunt ieftine in Romania, comparativ, de exemplu, tot cu Polonia. In timp ce pentru imprumuturile cu o valoare mai mica de un milion de euro, acordate pe o perioada de 1-5 ani, bancile poloneze percep o dobanda medie anuala de 3%, cele romanesti ataseaza una de 8,17%. De asemenea, in timp ce in Polonia, dobanzile au scazut intre ianuarie 2008 si ianuarie 2009 cu 2,5 puncte procentuale, in tara noastra ele au crescut cu aproximativ 0,5 puncte procentuale.
Costurile finantarilor fac diferenta

Analistii spun ca diferenta de la tara la tara a costurilor unui credit este strict legata de perceptia asupra riscului pe care il induce economia respectiva in momentul cand bancile incep sa se finanteze de pe piete internationale. „Perceptia privind functionarea unei economii este foarte importanta pentru ca ea influenteaza nivelul primelor de risc”, explica economistul-sef al BCR, Lucian Anghel. In general, perceptia de risc este influentata de situatia la nivel macroeconomic si de impactul acesteia asupra creditului, de modul cum se face rambursarea, de dimensiunea pietei bancare, de competitia dintre banci. Lucian Anghel arata, spre exemplu, ca din punct de vedere macroeconomic, Polonia sta mult mai bine si decat Ungaria, si decat Romania, costul asigurarii contra incetarii platii la credite (CDS – credit default swap) fiind aproximativ la jumatate. (www.financiarul.com)

Contract de credit – forma negociata de ARB si ANPC 25/03/2009

Posted by moderat in anpc, ARB, banci, credite, dobanzi, opc.
Tags: , , , , , , ,
add a comment

Dupa cum scriam la inceputul lunii februarie, dar si dupa aceasta data in aceste postari ( aici sau aici ) ar fi util un CONTRACT DE CREDIT IPOTECAR BANCAR avizat de ANPC.
Se pare ca acest lucru a avut loc, conform lui Dan Popa, iar in urma negocierile dintre ANPC si ARB ar fi rezultat acest contract, pe care-l reproduc in partile esentiale tocmai ptr a fi disecat:

Varianta 1 – pentru creditele cu dobanda variabila pe intreaga perioada
4. Nivelul dobanzii curente la data semnarii CONTRACTULUI este LIBOR/EURIBOR/ ROBOR+ … puncte procentuale
4.1. Dobanda curenta este variabila si se calculeaza in functie de indicele de referinta LIBOR/EURIBOR/ROBOR ………….(se va specifica cotatia de piata respectiva pentru moneda creditului si rata specifica utilizata conform regulilor interne ale …).
Cotatia LIBOR/ EURIBOR / ROBOR in functie de care se stabileste dobanda este cea de la 6 luni.
Modul de stabilire al dobanzii care utilizeaza indicii ROBOR/LIBOR/EURIBOR :
a) Pentru ROBOR :
– se utilizeaza cotatia ROBOR la 6 luni stabilita si publicata de BNR, din ultima zi lucratoare a lunii precedente datei de indeplinire a conditiilor de tragere din contractul de credit.
– cotatia ROBOR se va modifica la fiecare 6 luni intotdeauna in ziua corespunzatoare datei indeplinirii de catre imprumutat a conditiilor de tragere stabilite prin contract, fiind cea stabilita in ultima zi lucratoare a lunii precedente datei in care se face modificarea.
b) Pentru LIBOR/EURIBOR :
– se utilizeaza cotatia LIBOR/EURIBOR la 6 luni stabilita in ultima zi lucratoare a lunii precedente datei de indeplinire a conditiilor de tragere din contractul de credit, cu data valutei in SPOT, adica a 2-a zi lucratoare bancara de la data stabilirii.
– cotatia LIBOR/EURIBOR se va modifica la fiecare 6 luni intotdeauna in ziua corespunzatoare datei indeplinirii de catre imprumutat a conditiilor de tragere stabilite prin contract, fiind cea stabilita in ultima zi lucratoare a lunii precedente datei in care se face modificarea cu data valutei in SPOT, adica a 2-a zi lucratoare bancara de la data stabilirii.

4.2. Nivelul dobanzii curente se stabileste de banca in functie de serviciul datoriei imprumutatului, astfel:
a) daca imprumutatul nu inregistreaza credite si/sau dobanzi restante in lei si/sau valuta fata de banca sau acestea sunt de pana la 7 zile inclusiv, dobanda curenta este cea inscrisa la pct. 4.;
b) daca imprumutatul inregistreaza credite si/sau dobanzi restante in lei si/sau valuta fata de banca cuprinse intre 8 si 30 de zile inclusiv, dobanda curenta este cea inscrisa la pct. 4., la care se adauga ……..puncte procentuale ;
c) daca imprumutatul inregistreaza credite si/sau dobanzi restante in lei si/sau valuta fata de banca de peste 30 de zile, dobanda curenta este cea inscrisa la pct. 4., la care se adauga ……..puncte procentuale .
5. Dobanda majorata in functie de serviciul datoriei, in cazul creditelor restante:
a) pana la 30 de zile: dobanda curenta inscrisa la pct. 4 la care se adauga ……… puncte procentuale
b) peste 30 de zile: dobanda curenta inscrisa la pct. 4 la care se adauga ……… puncte procentuale
Pentru orice modificare a nivelului de dobanda conform clauzelor contractuale, banca va notifica imprumutatul prin scrisoare recomandata transmisa la data aplicarii noii valori si va pune la dispozitia acestuia un nou grafic de rambursare.

Varianta 2 – pentru creditele cu dobanda fixa pe o anumita perioada si variabila ulterior
4. Nivelul dobanzii curente la data semnarii CONTRACTULUI este…..si este fixa pe primii….ani de la data tragerii/primei trageri, iar pe restul perioadei de creditare, dobanda curenta este variabila si se calculeaza in functie de cotatia LIBOR/ EURIBOR/ROBOR la 6 luni, la care se adauga ……..puncte procentuale .
4.1. Modul de stabilire al dobanzii care utilizeaza indicii ROBOR/LIBOR/EURIBOR:
a) Pentru ROBOR :
– se utilizeaza cotatia ROBOR la 6 luni stabilita si publicata de BNR, din ultima zi lucratoare a lunii precedente datei de indeplinire a conditiilor de tragere din contractul de credit.
– cotatia ROBOR se va modifica la fiecare 6 luni intotdeauna in ziua corespunzatoare datei indeplinirii de catre imprumutat a conditiilor de tragere stabilite prin contract, fiind cea stabilita in ultima zi lucratoare a lunii precedente datei in care se face modificarea.
b) Pentru LIBOR/EURIBOR :
– se utilizeaza cotatia LIBOR/EURIBOR la 6 luni stabilita in ultima zi lucratoare a lunii precedente datei de indeplinire a conditiilor de tragere din contractul de credit, cu data valutei in SPOT, adica a 2-a zi lucratoare bancara de la data stabilirii.
– cotatia LIBOR/EURIBOR se va modifica la fiecare 6 luni intotdeauna in ziua corespunzatoare datei indeplinirii de catre imprumutat a conditiilor de tragere stabilite prin contract, fiind cea stabilita in ultima zi lucratoare a lunii precedente datei in care se face modificarea cu data valutei in SPOT, adica a 2-a zi lucratoare bancara de la data stabilirii.
4.2. Nivelul dobanzii curente se stabileste de banca in functie de serviciul datoriei imprumutatului, astfel:
a) daca imprumutatul nu inregistreaza credite si/sau dobanzi restante in lei si/sau valuta fata de banca sau acestea sunt de pana la 7 zile inclusiv, dobanda curenta este cea inscrisa la pct. 4.;
b) daca imprumutatul inregistreaza credite si/sau dobanzi restante in lei si/sau valuta fata de banca cuprinse intre 8 si 30 de zile inclusiv, dobanda curenta este cea inscrisa la pct. 4., la care se adauga ……..puncte procentuale
c) daca imprumutatul inregistreaza credite si/sau dobanzi restante in lei si/sau valuta fata de banca de peste 30 de zile, dobanda curenta este cea inscrisa la pct. 4., la care se adauga ……..puncte procentuale .
Pentru orice modificare a nivelului de dobanda conform clauzelor contractuale, banca va notifica imprumutatul prin scrisoare recomandata transmisa la data aplicarii noii valori si va pune la dispozitia acestuia un nou grafic de rambursare.

Varianta 3 – pentru creditele cu dobanda fixa pe toata durata creditului
4. Nivelul dobanzii curente la data semnarii CONTRACTULUI este ….. si este fixa pe toata durata creditului .
Nivelul dobanzii curente se stabileste de banca in functie de serviciul datoriei imprumutatului, astfel:
a) daca imprumutatul nu inregistreaza credite si/sau dobanzi restante in lei si/sau valuta fata de banca sau acestea sunt de pana la 7 zile inclusiv, dobanda curenta este cea inscrisa la pct. 4.;
b) daca imprumutatul inregistreaza credite si/sau dobanzi restante in lei si/sau valuta fata de banca cuprinse intre 8 si 30 de zile inclusiv, dobanda curenta este cea inscrisa la pct. 4., la care se adauga ……..puncte procentuale
c) daca imprumutatul inregistreaza credite si/sau dobanzi restante in lei si/sau valuta fata de banca de peste 30 de zile, dobanda curenta este cea inscrisa la pct. 4., la care se adauga ……..puncte procentuale .

Pentru orice modificare a nivelului de dobanda conform clauzelor contractuale, banca va notifica imprumutatul prin scrisoare recomandata transmisa la data aplicarii noii valori si va pune la dispozitia acestuia un nou grafic de rambursare.
5. Dobanda majorata in functie de serviciul datoriei, in cazul creditelor restante:
a) pana la 30 de zile: dobanda curenta inscrisa la pct. 4 la care se adauga ……… puncte procentuale
b) peste 30 de zile: dobanda curenta inscrisa la pct. 4 la care se adauga ………. puncte procentuale .

6. Pentru creditul acordat, IMPRUMUTATUL va plati urmatoarele comisioane:
a) comision de acordare credit de _____ % flat
b) comision de administrare de ________ RON/EUR/USD lunar, reprezentand un procent de …… % din valoarea creditului contractat prevazuta la pct. 1;
b) comision de rambursare anticipata aplicat la suma rambursata in avans, dupa cum urmeaza:
……………..
c) comision de neutilizare de ___ % pe an, calculat la soldul creditului neutilizat, platibil lunar*8 ;
d) comision de transformare de:
– …..% flat, pentru prima solicitare;
– …..% flat, pentru urmatoarele solicitari;
e) comision de …….RON pentru depuneri de numerar in contul curent, cu exceptia depunerilor efectuate in scopul rambursarii ratelor de credit, daca aceste depuneri sunt efectuate la data scadentei ratei de credit (sau in prima zi bancara lucratoare urmatoare datei scadentei, daca aceasta este intr-o zi nelucratoare), conform graficului de rambursare, inclusiv cele rezultate din plata anticipata, totala sau partiala a creditului, efectuata in baza unei cereri scrise din partea clientului, in cazul creditelor acordate in moneda nationala;
f) Comision pentru procesarea solicitarii clientilor privind emiterea acordului pentru instituirea ipotecii de rang subsecvent in favoarea altor banci care refinanteaza creditul acordat de … de…… EUR pentru fiecare solicitare;
g) comision de administrare lunara cont curent activ ….. RON/echivalent valuta;
h) alte comisioane ……………………………………………………………….*9
In plus fata de comisioanele mentionate in prezentul contract imprumutatul va mai suporta costul politei/ politelor de asigurare pentru bunurile aduse in garantie si costul politei/politelor de asigurare de viata, costuri care nu pot fi mentionate in prezentul contract intrucat imprumutatul are libertatea de alegere a societatii de asigurari, din lista societatilor de asigurari agreate de Banca.

In prezentul contract:
– costul total al creditului pentru imprumutat *10 la data semnarii prezentului contract, este de in valoare ………………. RON/ EUR/alta valuta, format prin insumarea:
1) a valorii totale a dobanzilor si comisioanelor din graficul de rambursare la data acordarii creditului
2) comisionului de acordare credit mentionat la art. 6 a)
3) comisionului de administrare lunara a contului curent mentionat la art. 6 g) calculat pe toata durata creditului
4) comisionul pentru analiza documentariei de credit prevazut in Cererea de credit
Nivelul de mai sus al costului total nu cuprinde costurile politei/politelor de asigurare pentru bunurile aduse in garantie si costul politei/politelor de asigurare de viata, costuri care nu pot fi mentionate in prezentul contract datorita libertatii de alegere a societatii de asigurari, din lista societatilor de asigurari agreate de Banca.

– valoarea totala platibila de imprumutat *10 la data semnarii prezentului contract este in valoare de …………… RON/ EUR/alta valuta si este formata din suma valoarii totale a creditului si costul total al creditului pentru imprumutat.
………..
*8 Se va completa, daca este cazul, in functie de sursa de finantare.
*9 Se vor trece alte comisioane specifice operaratiunii conform Tarifului de Comisioane al ….
*10 Aceste valori sunt valabile in conditiile respectarii graficului de rambursare.

7. Comisioanele prevazute la pct. 6 lit. a), b), c) d), e) f) si g) se platesc de catre IMPRUMUTAT si in perioada de gratie.
8. IMPRUMUTATUL se obliga sa garanteze creditul, dobanzile, dobanzile majorate, comisioanele aferente creditului, rezultate din prezentul CONTRACT, precum si cheltuielile de orice fel legate de recuperarea creditului, si celorlalte sume datorate, inclusiv a cheltuielilor de judecata si de executare silita, cu urmatoarele garantii constituite in favoarea BANCII:
a) ipoteca de rang ….. asupra imobilului situat in _____________________*10 11 proprietatea _______________ si a ______________ ;
b) _________________________________________________
c) _________________________________________________*1112 .
9. Prezentul CONTRACT este valabil si isi produce efectele, de la data semnarii si pana la indeplinirea de catre IMPRUMUTAT si COPLATITOR(I) a tuturor obligatiilor care rezulta din acesta, respectiv pana la recuperarea de catre BANCA a tuturor sumelor la care este indreptatita in baza prezentului CONTRACT.
10. Prezentul CONTRACT se supune legislatiei romane.
11. Prezentul CONTRACT poate fi modificat si/sau completat numai cu acordul ambelor parti, prin acte aditionale.
12. Prezentul CONTRACT impreuna cu contractele de garantii accesorii constituie, conform Legii bancare si Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare, titluri executorii.
13. In aplicarea prevederilor prezentului CONTRACT, orice referire la un act normativ va fi inteleasa ca incluzand toate amendamentele aduse la acesta, inainte sau ulterior incheierii acestui CONTRACT.
14. Prezentul CONTRACT intra in vigoare la data semnarii sale de catre toate partile.
Obligatia bancii de a pune la dispozitie creditul si dreptul imprumutatului de a efectua trageri din acesta, intra in vigoare la indeplinirea conditiilor prevazute la pct. … (se va mentiona unul dintre articolele 3.1.1. – 3.1.5 ) din Conditiile generale de creditare, precum si a urmatoarelor conditii:
a) In situatia in care la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare se inscrie din oficiu privilegiul vanzatorului pentru garantarea diferentei de pret provenita din credit (pact comisoriu gr.IV), imprumutatul se obliga in termen de 7 zile sa depuna la banca declaratia/incheierea privind radierea privilegiului vanzatorului pentru diferenta de pret.
In cazul in care in contractul de vanzare-cumparare/ contractul de ipoteca exista erori, imprumutatul se obliga sa le rectifice astfel incat contractul de ipoteca sa fie intabulat in favoarea bancii in vederea garantarii creditului acordat de ….

b) constituirea garantiilor prevazute la pct. 8 si efectuarea publicitatii acestora. Prin derogare de la aceasta, in cazul ipotecii prevazute la pct. 8, extrasul de carte funciara din care rezulta inscrierea ipotecii in rangul mentionat in contract poate fi prezentat si dupa efectuarea tragerii/tragerilor, in termen de cel mult 10 zile calendaristice de la autentificarea respectivului contract. In cazul in care acest extras nu este prezentat in termenul mentionat, sau este prezentat in acest termen, dar ipoteca este de rang inferior celui mentionat in contract sau este mentionata in cuprinsul acestuia o alta sarcina nementionata in extrasul de carte funciara prezentat la autentificarea contractului de ipoteca si care, potrivit legii, confera prioritate la distribuirea sumelor fata de ipoteca constituita in favoarea bancii, banca are dreptul :
(1) in cazul in care creditul nu a fost tras integral pana la implinirea termenului de 10 zile: de a nu permite efectuarea de noi trageri pana la prezentarea extrasului cu rangul mentionat in contract sau pana la constituirea si efectuarea publicitatii aferente, in termen de cel mult 30 de zile calendaristice, a altor garantii acceptabile pentru banca si convenite prin act aditional.
(2) In cazul in care creditul a fost tras integral pana la implinirea termenului de 10 zile calendaristice: de a solicita imprumutatului constituirea si efectuarea publicitatii aferente, in termen de cel mult 30 de zile calendaristice, a altor garantii acceptabile pentru banca si convenite prin act aditional.
In cazul in care Imprumutatul nu isi indeplineste obligatiile sus amintite pana la expirarea termenului de 30 de zile calendaristice, banca are dreptul sa anuleze creditul netras (daca este cazul) si sa declare exigibil creditul tras.
c) incheierea politelor de asigurare pentru bunurile aduse in garantie prevazute la pct. 8 si cesionarea drepturilor de despagubire in favoarea BANCII;
d) incheierea politei de asigurare de viata cu cesionarea drepturilor de despagubire in favoarea bancii sau in care banca va figura ca beneficiar/certificatului de asigurare pentru caz de deces in care banca va figura ca beneficiar;
e)………… (se vor trece orice alte conditii solicitate de banca inainte de tragerea creditului)*12 13.
15. In situatia in care imprumutatul nu indeplineste conditiile de tragere in termen de …… zile calendaristice de la semnarea contractului de credit, prezentul contract se considera desfiintat de plin drept, fara indeplinirea nici unei formalitati si proceduri prealabile. *13 14
16. Conditiile generale de creditare prezentate in Anexa nr. 1, cererea de credit si graficul de rambursare fac parte integranta din prezentul contract. Contractele de garantie sunt accesorii prezentului CONTRACT.

17. Imprumutatul:
se obliga sa suporte din surse proprii eventualele sume ce pot rezulta din diferentele de curs valutar, in vederea achitarii pretului integral al imobilului din contractul de construire incheiat intre Imprumutat si constructor sau din contractul de vanzare cumparare incheiat intre Imprumutat si vanzator;
imprumutatul autorizeaza BANCA pentru efectuarea platilor din conturile sale curente in lei/valuta deschise la Banca Comerciala Romana si din contul de credit pe baza documentelor justificative completate si semnate de constructor, vizate de dirigintele de santier/ inspector tehnic de specialitate ce se prezinta in vederea decontarii;*14 15
autorizeaza BANCA sa efectueze in numele si pe contul sau orice operatiune de schimb valutar necesara pentru conversia sumelor din contul de avans si din contul de credit, la cursul BANCII, pentru asigurarea sumelor in lei, necesare efectuarii platilor pe baza documentelor justificative completate si semnate de constructor, vizate de dirigintele de santier/ inspector tehnic de specialitate ce se prezinta in vederea decontarii.*14 15
18. Clauze speciale*15 16
18.1. A) La data incheierii prezentului contract de credit la dobanda curenta precizata la art. 4 se va aplica o reducere cu:
5 puncte procentuale la creditele in lei pe termen scurt, mediu si lung
2 puncte procentuale la creditele in valuta pe termen scurt, mediu si lung
Nivelul redus al dobanzii nu poate fi sub costul mediu al resurselor atrase de banca (sau al nivelului minim stabilit de Banca cu reprezentantii salariatilor bancii), aceasta avand dreptul sa modifice procentul de reducere al dobanzilor, astfel incat sa fie respectata aceasta cerinta.
La data incheierii prezentului contract de credit se aplica o reducere de 50% asupra nivelului unora dintre comisioanelor pentru toate operatiunile. prevazute la art. 6 din prezentul. Astfel, banca va percepe urmatoarele comisioane:
a) comision de acordare credit de … % flat;
b) comision de rambursare anticipata aplicat la suma rambursata in avans, dupa cum urmeaza: ……
18.1. B) La data incheierii prezentului contract de credit la dobanda curenta precizata la art. 4 se va aplica o reducere cu:
5 puncte procentuale la creditele in lei pe termen scurt, mediu si lung
2 puncte procentuale la creditele in valuta pe termen scurt, mediu si lung.
Nivelul redus al dobanzii nu poate fi sub costul mediu al resurselor atrase de banca (sau al nivelului minim stabilit de Banca cu reprezentantii salariatilor bancii), aceasta avand dreptul sa modifice procentul de reducere al dobanzilor, astfel incat sa fie respectata aceasta cerinta.
La data incheierii prezentului contract de credit se aplica o reducere de 100% asupra nivelului comisioanelor prevazute la art. 6 din prezentul contract.
18.2. Banca are dreptul sa modifice nivelul dobanzilor curente si nivelul comisioanelor urmand ca imprumutatul sa beneficieze de reducerea stabilita la 18.1. din prezentul contract, aplicata asupra noului nivel al dobanzilor/comisioanelor in vigoare.
18.3. Reducerea precizata la art. 1718.1. se acorda numai pe perioada in care imprumutatul are calitatea de salariat al …/al unei entitati din cadrul grupului … (se alege una din variante, in corelatie cu varianta aleasa la art. 1718.1.) respecta clauzele prezentului contract de credit, iar reducerea este prevazuta in contractul colectiv de munca.
18.4. In cazul in care nu mai sunt indeplinite oricare din conditiile de la art. 1718.3, se vor aplica prevederile de la art. 4 – pentru dobanzi, respectiv art. 6 – pentru comisioane.
18.5. Banca Comerciala Romana incheie in calitate de contractant o asigurare de viata pentru imprumutat, care semneaza certificatul de asigurare in calitate de Asigurat. Asigurarea acopera riscul produs ca urmare a intervenirii decesului imprumutatului in cadrul perioadei asigurate. In asigurarea de viata, Banca are calitatea de Beneficiar si, in calitate de contractant, plateste primele de asigurare.
In cazul in care aceasta asigurare de viata inceteaza, din orice motive, mai putin plata indemnizatiei de asigurare, banca va notifica imprumutatului acest lucru, iar acesta va avea obligatia incheierii unei polite de asigurare de viata individuala in care banca va figura ca beneficiar sau care va fi cesionata in favoarea bancii, in termenul prevazut in notificare, dar nu mai devreme de o zi lucratoare de la data primirii acesteia, cu aceasta data devenind aplicabile prevederile pct. 7.1. din conditiile generale de creditare referitoare la polita de asigurare de viata.
(paragraful 11718.5 se elimina in situatia in care exista asigurare individuala de viata)
18.6. Împrumutatul se obligă ca în termen de …. *16 17 zile de la data semnării prezentului contract:
a) să prezinte băncii antecontractul de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul care urmează a fi achiziţionat prin credit, al cărui preţ să reprezinte cel mult totalul dintre avans şi creditul obţinut de la bancă;
b) să prezinte băncii documentele de proprietate privind imobilul ce va fi achizitionat/construit din credit, precum şi orice alte documente în legătură cu acesta solicitate de banca;
c) să utilizeze integral avansul/ să depună avansul în contul băncii.
18.7. Împrumutatul se obligă să furnizeze băncii orice document solicitat de aceasta cu privire la actele de proprietate ale bunurilor ce vor fi aduse in garanţie.
18.8. În termen de 10 zile de la comunicarea acceptarii garantiei creditului se va încheia un act adiţional la prezentul contract, în care se vor preciza cel puţin următoarele :
a) obiectul creditului;
b) bunurile aduse în garanţie;
c) suma creditului, in situatia in care se impune diminuarea acesteia, urmare a faptului ca valoarea creditului prevazuta la pct. 1 reprezinta mai mult de …..% din valoarea imobilului rezultata din antecontractul de vanzare-cumparare sau orice alte documente de proprietate privind imobilul ce va fi achizitionat/construit din credit;
d) eventuale clauze speciale.
18.9. Contractul se considera desfiinţat de plin drept, fara nici o formalitate si notificare prealabila si fara interventia instantelor judecatoresti daca Imprumutatul:
– nu îndeplineşte in termen de ….*16 17 zile de la semnarea contractului de credit obligaţiile prevăzute la pct. 18.6;
– nu depune in termen de 5 zile de la notificarea băncii documentele prevăzute la pct. 18.7;
– nu a semnat actul aditional menţionat la pct. 18.8, in termen de 10 zile de la primirea de catre Imprumutat a comunicarii acceptarii garantiei.

18.10. Împrumutatul se obligă să furnizeze băncii orice document solicitat de aceasta cu privire la actele de proprietate ale bunurilor ce vor fi aduse in garanţie.

19. In calitate de beneficiar al unei subventii de stat acordata conform Ordonantei de Urgenta nr. 51/2006, imprumutatul se obliga :
19.1. Sa depuna documentatia prevazuta de lege la primaria la care este luat in evidenta, la finalizarea si receptionarea lucrarilor de constructie, in vederea obtinerii si virarii subventiei.
19.2. Sa cesioneze in favoarea bancii sumele incasate ca subventie de la bugetul de stat in vederea utilizarii acesteia conform legii si sa suporte toate cheltuielile legate de publicitatea contractului de cesiune, care se va incheia in acceasi zi cu data semnării prezentului contractul de credit sau cel mai tarziu inaintea datei de eliberare a scrisorii de confirmare emisa de Banca.
19.3. Sa accepte ca si rata de plata a imprumutului subventia incasata de la bugetul de stat, cu scadenta cel mai tarziu a doua zi bancara de la data inregistrarii sumei reprezentand subventia in contul de cesiune. In cazul in care creditul este acordat in alta moneda decat moneda nationala, imprumutatul mandateaza banca sa efectueze schimbul valutar practicat de catre banca si sa ramburseze rata de credit constituita din subventia acordata de stat.
19.4. Sa suporte din surse proprii costurile aferente conversiei valutare si comisioanele aferente incasarii subventiei aprobate.
19.5. Sa restituie la bugetul de stat subventia obtinuta, actualizata la zi cu indicele de inflatie comunicat de Institutul National de Statistica, si sa faca dovada restituirii, in cazul in care solicita cesionarea partiala sau totala a prezentului contract de credit catre alte persoane fizice sau juridice.
20. Imprumutatul a luat la cunostinta ca oricand pe parcursul derularii contractului este posibila majorarea sumelor datorate în cazul materializării riscului valutar, a riscului de rată a dobânzii ori în cazul creşterii costului creditului provenind din comisioane şi alte cheltuieli privind administrarea creditului prevăzute în prezentul contract.

……………
*11 Se vor trece toate datele de identificare ale imobilului respectiv (inclusiv codul postal) si ale proprietarului acestuia, care trebuie sa corespunda cu cele care vor fi inscrise in contractul de ipoteca. In cazul in care constructia se va ridica ulterior, se completeaza cu urmatoarea formulare: „imobil constand in teren si constructia viitoare ce se va ridica pe acesta, conform prevederilor din Legea nr. 190/1999″.
*12 Se vor mentiona orice alte tipuri de garantii agreate de BANCA, cu definirea lor cat mai exacta, in cazul in care in urma evaluarii bunurilor imobile se considera necesar.
*13 Se trec orice alte clauze speciale prevazute de reglementarile interne sau in conditiile de aprobare
*14 Se trec termenele stabilite prin reglementarile interne ale bancii
*15 Se va insera in cazul creditelor ipotecare pentru constructii viitoare realizate de dezvoltatori cu care banca a incheiat parteneriate
*16 clauzele 18.1. – 18.4. se introduc pentru salariatii … si cei ai entitatilor din grupul …; clauza 18.1. a) este valabila numai pentru salariatii entitatilor din Grupul …, iar clauza 18.1. b) este valabila numai pentru salariatii …; Se trec orice alte clauze speciale prevazute de reglementarile interne sau in conditiile de aprobare
*17 Se trece numarul de zile, conform reglementarilor interne in vigoare
*18 Cel putin 2 exemplare pentru BANCA.

CONDITII GENERALE DE CREDITARE
ANEXA LA CONTRACTULUI DE CREDIT IPOTECAR BANCAR

1. OBIECTUL CONTRACTULUI
Creditul se va utiliza conform destinatiei prevazute la pct. 1 din contractul de credit ipotecar bancar si numai dupa indeplinirea conditiilor prevazute la pct. 3 din prezentele CONDITII GENERALE DE CREDITARE .

4. DOBANZI SI COMISIOANE
4.1. Dobanda curenta se va calcula incepand cu data efectuarii primei trageri din contul de imprumut asupra soldului creditului angajat de la data calcularii dobanzii, dupa cum urmeaza:

Sold cont imprumut x Rata anuala a dob. x Nr. Efectiv de zile
Dob. Datorata = ––––––––––––––––––––––––––
360 x100
4.2. Pe parcursul derularii creditului, nivelul dobanzii curente variabile se modifica in functie de evolutia indicelui de referinta LIBOR/EURIBOR/ROBOR.
4.3. Noul procent al indicelui de referinta va fi afisat si la sediul bancii. iar dobanda rezultata se va aplica la soldul creditului existent la data modificarii.
De asemenea, pentru orice modificare a nivelului de dobanda in conformitate cu clauzele prezentului contract, banca va notifica imprumutatul prin scrisoare recomandata la data aplicarii noii valori si va pune la dispozitia acestuia gratuit un nou grafic de rambursare.
4.4. In cazul modificarii nivelului ratei dobanzii cu respectarea prevederilor prezentului contract, noua rata a dobanzii se va aplica automat la valoarea soldului creditului existent la data modificarii acesteia, in conformitate cu prevederile pct. 5.3. din Conditiile Generale de Creditare
4.5.In cazul in care, in urma modificarii nivelului dobanzii de catre BANCA, IMPRUMUTATUL nu va rambursa restul din creditul angajat si dobanzile aferente in termen de cel mult 10 zile de la data luarii la cunostinta, se considera ca IMPRUMUTATUL a acceptat noul nivel al dobanzii.
4.5. Dobanda se calculeaza si se incaseaza lunar la scadentele stabilite, odata cu rata de credit.
4.6. Calculul dobanzilor se va efectua la numarul exact de zile de utilizare a creditului raportat la un an calendaristic de 360 de zile.
4.7. Comisionul de acordare a creditului se calculeaza flat la valoarea creditului prevazuta in prezentul contract si se plateste o singura data, la prima tragere.
4.8. Comisionul de administrare este in suma fixa lunara si se calculeaza prin aplicarea unui anumit procent la valoarea creditului prevazuta la pct. 1 din contract. Clientul achita comisionul de administrare lunar, odata cu rata de credit si dobanda. Comisionul de administrare se percepe integral, inclusiv pentru fractiunile din luna.
4.8. In cazul in care banca finanteaza si comisioanele aferente creditului, comisionul de acordare se aplica la valoarea obiectului creditat, din care se scade avansul imprumutatului. In functie de optiunea imprumutatului, la creditele acordate in lei, la valoarea rezultata se adauga si alte costuri aferente acordarii creditului.
4.9. Comisionul de rambursare anticipata se calculeaza asupra sumei rambursate anticipat.
4.10. Comisionul de transformare se calculeaza asupra soldului creditului transformat dintr-o valuta in alta si se incaseaza la data semnarii actului aditional. Nivelul comisionului de transformare perceput va fi cel in vigoare la momentul respectiv.
4.11. Pentru creditele incadrate pe linii de finantare externa, imprumutatul va plati comisioanele conform conditiilor bancii finantatoare externe, precum si orice alte costuri implicate de negocierea, pregatirea si derularea contractului de imprumut (de exemplu speze telex, swift, costuri DHL), inclusiv cheltuieli legale de avocatura, determinate de intocmirea si semnarea Legal Opinion*28 11 . Cuantumul acestor costuri si modalitatea lor de plata se stabilesc conform conditiilor prevazute in acordul de finantare incheiat intre … si banca finantatoare externa *29 12 .
4.12. Comisioanele prevazute in prezentul contract*30 13 se platesc de catre imprumutat si in perioada de gratie.

4.13. Pe parcursul derularii creditului, banca poate modifica continutul clauzelor contractuale cu privire la costuri prin notificarea imprumutatului cu cel putin 30 de zile inainte de intrarea in vigoare a noilor nivele. Imprumutatul are la dispozitie un termen de 15 zile de la primirea notificarii pentru a comunica optiunea sa de acceptare sau neacceptare a noilor conditii.

4.14. Banca poate reduce nivelul comisioanelor pentru perioade determinate de timp, pentru practicarea nivelului initial al comisioanelor precizate in contractul de credit acceptat de catre imprumutat, nefiind necesara notificarea imprumutatului si/sau incheierea unui act aditional.

5. RAMBURSAREA CREDITULUI SI GRAFICUL DE RAMBURSARE
5.1. Creditul va fi restituit in aceeasi moneda in care a fost acordat, de catre IMPRUMUTAT si/sau COPLATITOR*3114, care vor plati costurile de conversie si vor suporta riscurile de schimb valutar*32 15 .
5.2. Creditul, dobanzile si comisioanele lunare aferente vor fi rambursate conform graficului de rambursare cuprins in Anexa 2 la prezentul CONTRACT, care face parte integranta din acesta.
Sumele necesare achitarii datoriei lunare de plata (rata de credit, rata de dobanda, comision de administrare credit) vor fi asigurate in contul curent cel mai tarziu la data scadentei, convenita de comun acord si evidentiata in graficul de rambursare.
5.3. In cazul modificarii indicelui de referinta, graficul de rambursare se modifica in mod corespunzator si poate fi ridicat de imprumutat de la sediul bancii.
5.4. IMPRUMUTATUL este raspunzator de efectuarea platilor la timp si in cuantumul stabilit.
………………..
*28 11 Se introduce atunci cand este cazul
*29 12 Se introduce doar la creditele incadrate pe linie de finantare externa, daca este cazul
*30 13 In cazul in care banca percepe si alte comisioane, acestea se vor introduce la acest capitol
*3114 Se va trece COPLATITORUL numai daca este cazul.
*32 15 Se va introduce aceasta clauza in cazul in care creditul se acorda in valuta.

5.5. Daca data de scadenta stabilita prin acest CONTRACT este o zi bancara nelucratoare, plata se va face in prima zi bancara lucratoare urmatoare, fiind considerata in termen (aceasta clauza se va elimina in cazul metodei de calcul „payment”).
5.6. Din sumele achitate de IMPRUMUTAT, BANCA va acoperi datoriile acestuia in urmatoarea ordine: primele de asigurare, comisioanele, dobanzile majorate, dobanda curenta, ratele de credit restante si ratele de credit curente.
5.7. IMPRUMUTATUL poate efectua rambursari anticipate din creditul acordat, partial sau integral, cu plata unui comision de rambursare anticipata, caz in care se va reface in mod corespunzator graficul de rambursare si se va transmite un exemplar IMPRUMUTATULUI.
5.8. Platile anticipate sunt admise si considerate ca atare numai dupa plata integrala a datoriilor restante.
5.9. IMPRUMUTATUL autorizeaza BANCA sa debiteze automat conturile sale in lei/valuta deschise la BANCA cu sumele datorate conform CONTRACTULUI, pe masura ce acestea devin scadente. Pana la limita sumelor datorate, IMPRUMUTATUL autorizeaza BANCA sa faca in numele si pe contul sau orice operatiune de schimb valutar necesara pentru conversia sumelor detinute de IMPRUMUTAT in conturile sale curente in moneda creditului. Ordinea de indestulare a BANCII este mai intai din contul in lei/valuta alocat prezentului CONTRACT, daca exista disponibilitati in acest cont.
5.10. In cazul in care IMPRUMUTATUL inregistreaza rate de credit si/sau dobanda neachitate de peste 30 de zile, BANCA ii va trimite acestuia, in termen de cel mult 10 zile, o notificare prin scrisoare recomandata, prevenindu-l asupra consecintelor incalcarii CONTRACTULUI.
5.11. Daca, in termen de 30 de zile de la data notificarii, imprumutatul si/sau coplatitorii nu achita rata totala de rambursat, intregul credit si toate celelalte sume datorate devin exigibile, iar banca este indreptatita sa procedeze la recuperarea creantelor sale pe calea executarii silite, prin valorificarea garantiilor asiguratorii sau a oricaror alte bunuri aflate in proprietatea imprumutatului si/sau coplatitorilor.

8. DREPTURILE SI OBLIGATIILE PARTILOR
8.1. IMPRUMUTATUL si COPLATITORUL se obliga :
a) sa utilizeze creditul aprobat numai in scopul pentru care a fost acordat;
b) sa restituie BANCII creditul utilizat si sa achite dobanda la termenele prevazute in graficul de rambursare ;
c) sa utilizeze proprietatea cumparata/construita/reabilitata cu credit ca un bun proprietar si sa ia toate masurile necesare sa o pastreze in buna stare;
d) sa puna la dispozitia BANCII toate documentele solicitate in legatura cu utilizarea creditului, precum si cele referitoare la garantii;
e) sa incheie contractele de garantie si sa prezinte dovada inregistrarii contractului/contractelor de ipoteca la Biroul de Carte Funciara in termenul stabilit prin prezentul contract de credit;
f) sa permita BANCII verificarea periodica a bunurilor ce constituie garantia creditului;
g) sa achite la termen comisioanele prevazute la pct. 6 din CONTRACTUL de credit ipotecar bancar;
h) sa instiinteze BANCA in maxim 5 zile lucratoare de la aparitia unor situatii care-l pun in imposibilitatea achitarii obligatiilor ce decurg din CONTRACT;
Banca nu se considera vinovata de transmiterea in mod eronat a oricaror notificari de orice natura (electronica sau letrica), in situatia in care imprumutatii sau coplatitorii/garantii au transmis date nereale sau nu au anuntat in termen de 5 zile orice modificare referitoare la adresa, numere de contact, angajator, intervenita ulterior semnarii contractului.
De asemenea banca nu isi asuma responsabilitatea pentru orice inconvenient ce poate aparea din momentul transmiterii oricaror scrisori, notificari (electronic sau letric) catre imprumutat/girant/coplatitor de natura sa intrerupa comunicarea acestora si care nu sunt din culpa bancii (ex. greva posta, greseli umane, pierderi scrisori, etc).
i) sa anunte BANCA in 48 de ore de la producerea riscului asigurat;
j) sa mentina deschis, pana la indeplinirea tuturor obligatiilor din CONTRACT, cont curent la BANCA;
k) sa permita reprezentantilor BANCII sa verifice la fata locului si sa constate stadiul materialelor achizitionate/ serviciilor prestate/ realizarii lucrarilor inaintea efectuarii oricarei trageri si plati din credit si oricand considera necesar pe parcursul derularii creditului.
l) sa plateasca toate taxele si impozitele aferente imobilului ipotecat in favoarea BANCII, pe care le datoreaza catre stat;
m) sa prezinte bancii incheierea de inscriere a procesului verbal final de terminare a lucrarilor in CF si copia procesului verbal in termen de 30 de zile de la data semnarii acestuia.
8.1.1 IMPRUMUTATUL si COPLATITORUL au dreptul:
a) sa fie instiintat in scris, telefonic, prin SMS sau e-mail de catre SC Banca Comerciala SA cu cel putin 15 zile calendaristice inainte de transmiterea catre sistemele de evidenţă de tipul birourilor de credit a datelor negative, informaţiile referitoare la întârzierile la plată a obligaţiilor decurgând din relaţia de creditare.
b) sa fie instiintat in scris, telefonic, prin SMS sau e-mail de catre SC Banca Comerciala SA inainte de transmiterea catre sistemele de evidenţă de tipul birourilor de credit a datelor referitoare la inadvertenţe (informaţii neconcordante, rezultate din documentele prezentate la data solicitării creditului, din culpa solicitantului) şi fraude(informaţii privind săvârşirea de infracţiuni sau contravenţii în domeniul financiar-bancar, în relaţia directă cu un participant, constatate prin hotărâri judecătoreşti definitive sau irevocabile, după caz, ori prin acte administrative necontestate).
8.2. In cazul declararii creditului scadent si platibil, IMPRUMUTATUL si COPLATITORUL raman direct raspunzatori pentru toate consecintele financiare directe si/sau indirecte antrenate de exigibilitatea anticipata a creditului, fiind obligati sa achite BANCII toate pagubele cauzate.
8.3. BANCA are dreptul:
a) sa verifice respectarea conditiilor de utilizare a creditului, devizul general, destinatia creditului, existenta permanenta si integritatea garantiilor asiguratorii pe toata perioada creditarii;
b) sa urmareasca, pe toata durata creditului ipotecar, indeplinirea conditiilor prevazute in CONTRACT si in CONDITIILE GENERALE DE CREDITARE, referitoare la: destinatia sumelor avansate, rambursarea la scadenta a ratelor de credit, plata dobanzii si comisioanelor aferente, precum si bonitatea IMPRUMUTATULUI;
c) sa recupereze pe calea executarii silite sumele datorate de catre IMPRUMUTAT in baza CONTRACTULUI si CONDITIILOR GENERALE DE CREDITARE, in oricare din situatiile prevazute la capitolul Cazuri de culpa;
d) sa debiteze conturile IMPRUMUTATULUI cu orice datorie restanta;
e) sa cesioneze sau sa transmita in alt mod prezentul contract si garantiile aferente.
8.4. In cazul creditelor ipotecare acordate pentru construirea, reabilitarea, consolidarea si extinderea imobilului, BANCA are dreptul sa verifice incadrarea constructorului in graficul de executie a lucrarilor.
8.5. Imprumutatul are dreptul sa solicite bancii, in scris, transformarea soldului creditului dintr-o valuta in alta, numai dupa achitarea comisioanelor, restantelor si dobanzilor datorate pana in ziua transformarii.
Banca isi rezerva dreptul sa refuze operatiunea, daca aceasta nu se incadreaza in politica sa de trezorerie din acel moment.
8.6. Banca se obliga:
a) sa inmaneze IMPRUMUTATULUI la cerere un extras privind soldul creditului, dobanzile platite in cursul anului, dobanzile penalizatoare (unde este cazul);
b) sa comunice IMPRUMUTATULUI, prin afisare la sediul bancii, ori de cate ori este cazul, noul nivel al comisioanelor aferente creditului, precum si modificarile in structura acestora (ex. pentru plati intarziate, eliberare extrase, rambursare anticipata, reipotecare, etc.);
c) sa notifice in scris IMPRUMUTATUL in cazul in care creanta BANCII fata de acesta, precum si ipoteca aferenta sunt cesionate altui creditor;
d) sa furnizeze IMPRUMUTATULUI o confirmare scrisa a termenilor si conditiilor principale ale creditului ipotecar la semnarea CONTRACTULUI, incluzand comisioanele de rambursare anticipata sau dobanzile percepute pentru plati intarziate si procedurile urmate in cazul platilor intarziate si/sau a executarii silite.
e) sa instiinteze in scris, telefonic, prin SMS sau e-mail Imprumutatul si, dupa caz, coplatitorii si/sau garantii cu cel putin 15 zile calendaristice inainte de transmiterea catre sistemele de evidenţă de tipul birourilor de credit a datelor negative, informaţiile referitoare la întârzierile la plată a obligaţiilor decurgând din relaţia de creditare.
f) sa instiinteze in scris, telefonic, prin SMS sau e-mail Imprumutatul si, dupa caz, coplatitorii si/sau garantii inainte de transmiterea catre sistemele de evidenţă de tipul birourilor de credit a datelor referitoare la inadvertenţe (informaţii neconcordante, rezultate din documentele prezentate la data solicitării creditului, din culpa solicitantului) şi fraude (informaţii privind săvârşirea de infracţiuni sau contravenţii în domeniul financiar-bancar, în relaţia directă cu un participant, constatate prin hotărâri judecătoreşti definitive sau irevocabile, după caz, ori prin acte administrative necontestate si executorii).

9. CAZURI DE CULPA
9.1. Nerespectarea de catre IMPRUMUTAT a oricareia dintre obligatiile sale asumate prin prezentul CONTRACT si/sau contractele accesorii acestuia constituie CAZ DE CULPA. Constituie, de asemenea, CAZ DE CULPA in temeiul prezentului CONTRACT, nerespectarea clauzelor contractuale de catre orice persoana terta obligata fata de BANCA in baza contractelor accesorii la acest CONTRACT.
9.2. Neexercitarea de catre BANCA a oricarui drept prevazut in prezentul CONTRACT nu constituie o renuntare la acesta, iar BANCA va putea uza de acel drept oricand pana la stingerea tuturor obligatiilor IMPRUMUTATULUI fata de aceasta.
9.3. Fara a renunta la prevederile pct. 5.10. si 5.11. din Conditiile Generale de Creditare, neindeplinirea de catre Imprumutat/Coplatitori a oricarei obligatii contractuale, da dreptul bancii de a declara soldul creditului scadent imediat, indiferent de graficul de rambursare si, ca urmare, sa ia orice masura pe care o considera necesara pentru a-si recupera pagubele cauzate in acest mod, cu conditia notificarii prealabile ale Imprumutatului/Coplatitorului. Prevederile mentionate se vor aplica de asemenea, in cazul in care banca constata ca situatia financiara a Imprumutatului nu mai asigura conditiile de rambursare ale creditului.

Contracte de credit cu ipoteca pe VIATA NOASTRA 22/02/2009

Posted by moderat in anpc, banci, bnr, comisioane, credite, dobanzi, opc, volksbank.
Tags: , , , , , , , , , ,
19 comments

Dupa cum scriam si la inceputul lunii aici https://acbdr.wordpress.com/2009/02/05/bancherii-vor-banii-nu-ipotecile/ jaful si abuzul continua. Am discutat cu un avocat pe tema abuzurilor bancare, si in afara de problema personala am ajuns si la cea a executarii silite si imi spunea cum procedeaza executorii judecatoresti, nu intru in detalii, dar va spun concluzia. Iti vor vinde ipoteca ta de 100.000 de euro la 35.000 ptr ca asta e piata imobiliara (binenteles ca aceasta este vanduta unui prieten) si alta oferta nu au primit, iar obligatia lui fata de banca este de a recupera banii repede, si apoi incep procedurile de executare catre alte bunuri si venituri. Binenteles ca acel apartament in cateva luni il gasestio din nou la vanzare cu 80.000 euro!
Intrebarea fireasca este de ce a mai fost necesara ipoteca din moment ce toate bunurile si veniturile sunt executabile prin contract?
In loc de raspuns prefer sa o anunt pe mama ca o sa-i vina proprire pe pensie de 33%, adica 160 ron pe luna, asta e vestea rea, ce buna este ca va trai 178 de ani ca sa achite creditul meu de la Volksbank, si eu 150 de ani ca sa semnez inchiderea contului.
Revenind la problema, face-ti un calcul in aceasta situatie cat ne costa un credit de 80.000 euro si atunci sa nu va mai mirati cand cititi de sinucideri din cauza datoriilor la banci. Nu este o solutie cu siguranta acest abandon, eu am ales lupta directa, razboi pe fata, in justitie si nu numai. Prefer sa planga banca-mama decat mama.
Ptr ca am observat interes in cautari pe aceasta tema, „executarea ipotecii”, chiar unii se intrebau daca pot fi dati in urmarire generala restantierii fara ipoteca, am decis sa va redau mai jos acest material ,ce explica exact procedura.

Cine nu plăteşte ratele la creditul ipotecar nu-şi pierde doar casa!

Pierderea locuinţei puse drept garanţie este doar partea ştiută a executării silite, pentru că banca are dreptul să execute şi alte bunuri în condiţiile în care preţul obţinut pe ipotecă nu acoperă creditul neplătit.
Leul în continuă depreciere, creşterea dobânzilor şi, nu în ultimul rând, perspectiva creşterii şomajului aduc în actualitate posibilitatea unei explozii a numărului de executări silite ale garanţiilor bancare. Deşi instituţiile de credit fac totul posibil pentru a evita această situaţie, fiind ele însele păgubite, o creştere se resimte deja şi probabil că va continua şi în 2009. Pentru clientul rău-platnic, intrarea în procedura de executare silită nu înseamnă neapărat doar pierderea locuinţei sau a terenului folosit pe post de garanţie. Conform normelor în vigoare, pot apărea situaţii, mai ales în actualele condiţii, când banca nu îşi recuperează creanţa prin vânzarea ipotecii, fiind îndreptăţită să continue procedura de executare silită cu alte bunuri ale rău-platnicului.

În fapt există trei ipostaze în care se poate afla clientul, după cum ne explică reprezentanţii unei bănci de top din România.
„Dacă suma obţinută prin vânzarea garanţiei (apartamentul, casa sau terenul – n.red.) în cadrul procedurii de executare silită este mai mare decât creanţa băncii pentru care aceasta a demarat acţiunea de executare (adică suma neplătită din credit – n.red.), diferenţa rămasă se va distribui de către executorul judecătoresc/bancar către ceilalţi creditori înscrişi în procedură sau către debitor (omul care n-a plătit – n.red.) prin consemnarea acestei sume la dispoziţia acestuia“, spun specialiştii bancari. Aceasta este situaţia fericită, când preţul de vânzare al garanţiei este mai mare decât suma datorată şi clientul primeşte înapoi diferenţa. Acest caz este însă mai greu de întâlnit, în condiţiile în care preţurile practicate pe piaţa imobiliară scad de la o zi la alta.

A doua situaţie, cea nefericită: „Dacă suma obţinută este mai mică decât creanţa băncii, suma rezultată se va distribui către creditorul deţinător de ipotecă/gaj cu reţinerea prioritară a cheltuielilor de executare silită. În această situaţie, vom avea un creditor garantat, dar care nu este îndestulat 100%. Acesta are dreptul de a continua procedurile de executare silită ca şi creditor negarantat putând să urmărească orice bun aflat în patrimoniul debitorului. În această situaţie, evident că debitorul nu va mai primi nici o sumă din vânzarea bunului adus în garanţie atât timp cât creanţa nu este stinsă (datoria nu este plătită – n.red.).

Cu atât mai mult, acesta va fi urmărit în continuare pentru diferenţă“. Cu alte cuvinte, preţul de vânzare este mai mic decât garanţia valorificată, adică preţul luat pe casă, iar banca trebuie să-şi recupereze diferenţa. O va face prin executarea altor bunuri ale datornicului şi, atenţie, nu prin perceperea unei sume de bani acestuia. Chiar dacă rău-platnicul dispune de o sumă suficientă pentru a acoperi diferenţa dintre creanţă şi preţul de vânzare, banca va trece la executarea altor bunuri ale debitorului conform procedurii. În cazul în care datornicul nu are ce să i se execute ca să se acopere diferenţa, banca îl lasă în pace şi este obligată să-şi asume pierderea.

Mai există o situaţie, când imobilul adus în garanţie şi supus vânzării silite este adjudecat direct de către bancă, în contul creanţei pentru motivul că există riscul ca regulile licitaţiei publice să fie folosite de către participanţi în scopul adjudecării sub preţul de pornire. Aceasta este o situaţie mai rar întâlnită când banca în sine cumpără proprietatea scoasă la vânzare. Creanţa pentru care banca declanşează executarea silită este compusă din principal neachitat (suma împrumutată), dobânda aferentă creditului neachitat calculată până la data declanşării procedurii de executare şi penalităţi de întârziere conform clauzelor contractului de credit, calculate după data scadenţei pentru sumele neachitate.

În aceste condiţii, declanşarea procedurii de executare silită în anul 2009 asupra unui client care a luat un credit în ultimii trei ani înseamnă aproape sigur şi pierderea unei alte proprietăţi, pentru că preţul pe care îl va obţine banca pe ipotecă nu are cum să fie mai mare nici măcar decât principalul, fără a mai adăuga dobânda şi penalizările.

De exemplu, o garsonieră costa la jumătatea anului 2007 aproximativ 60.000 de euro. În cei nici doi care au trecut, clientul nu va fi achitat decât dobânzi, principalul rămânând intact. Cu alte cuvinte, el va avea de plată cel puţin 60.000 de euro în acest moment. Or, o garsonieră nu costă acum mai mult de 40.000 de euro, fapt care va îndreptăţi banca să recupereze diferenţa prin executarea unui alt bun al clientului, fie el imobiliar sau de altă natură.

Pentru exemplificare, ar trebui să mai execute încă o garsonieră pentru a-şi recupera paguba. Clientul nu poate veni cu bani de acasă pentru a acoperi diferenţa, dar va primi o sumă de bani, dacă executarea celei de-a doua proprietăţi conduce la depăşirea sumei datorate.

Explodează restanţele
La finele lui 2008, clienţii băncilor din România acumulau restanţe de aproximativ 719 milioane de euro, potrivit datelor publicate de Banca Naţională a României. Comparativ cu decembrie 2007, suma totală a restanţelor a crescut de peste 2,6 ori, în timp ce ponderea lor în totalul creditării s-a dublat. Pe de altă parte, potrivit unor companii specializate în recuperarea debitelor, numărul de executări silite ale proprietăţilor va creşte, de la circa 3.000, în 2008, la 5.000-6.000, în 2009. (cotidianul)

Bancherii solicită BNR modificarea regulamentului 09/02/2009

Posted by moderat in ARB, bnr, credite, dobanzi, rezerva minima obligatorie, rmo.
Tags: , , , , , , , , ,
2 comments

Bancherii au solicitat Băncii Naţionale a României (BNR) schimbarea regulamentului privind provizioanele, perioada de executare, reeşalonările creditelor şi rezervele minime obligatorii (RMO) la liniile de credit, a declarat, luni, preşedintele Asociaţiei Române a Băncilor (ARB), Radu Gheţea.

„Consiliul de Administraţie al ARB a făcut, acum câteva zile, mai multe propuneri Băncii Naţionale”, a arătat Gheţea. (mediafax)

In alte ordine de idei, Banca Naţională a României a vândut în ultima perioadă un miliard de euro pentru a steriliza definitiv sumele în valută pe care Trezoreria Statului le-a transformat în lei, în vederea acoperirii deficitului de anul trecut, a declarat, luni, guvernatorul BNR, Mugur Isărescu.

„Pe noi, la BNR, ne-au pus într-o situaţie dificilă. Să zicem că a fost un miliard de euro, aşa cum a spus domnul ministru (Gheorghe Pogea – n.r.). Erau în rezerva valutară şi ni i-au vândut nouă, iar noi am făcut emisiune de lei. BNR tocmai anunţase în octombrie că a ajuns creditor al sistemului bancar. Am trecut imediat sub cal, am ajuns din nou debitori ai sistemului”, a spus Isărescu.

El a arătat că singura opţiune a reprezentant-o sterilizarea definitivă a sumelor prin vânzare de valută pe piaţă, mai ales că banca centrală a decis şi reducerea rezervelor minime obligatorii în lei.

„Asta a dus la scăderea rezervei valutare cu un miliard de euro, şi unii analişti mai atenţi au văzut-o ca singura soluţie rezonabilă de a ieşi din impas şi a păstra şi alte echilibre. BNR, în calitate de garant al stabilităţii financiare, trebuie să se uite şi la alte echilibre”, a adăugat Isărescu.

Guvernatorul BNR a mărturisit că s-a aflat printre membrii Consiliului de Administraţie care au votat reducerea rezervei minime obligatorii în lei cu două puncte procentuale, dar că regretă acest moment şi consideră că măsura ar fost luată prea devreme.

El a spus că ARB a propus băncii centrale să încurajeze reeşalonările şi rescadenţările de credite, proceduri pe care băncile comerciale au început să le implementeze deja.

„În situaţii de criză, considerăm că este mai bine să fim mai activi şi BNR să ne susţină, inclusiv prin schimbarea regulamentului”, a continuat Gheţea.

Totodată, ARB a propus ca o parte din garanţiile la credite să fie luate în considerare atunci când se depăşeşte întârzierea la plată de 90 de zile, iar băncile trebuie să facă provizioane.

În prezent, la realizarea provizioanelor, se ia în considerare tot creditul.

Referitor la executarea silită, Gheţea a arătat că trebuie să se găsească o posibilitate de a majora perioada, de la 90 de zile, la 120 sau 150 de zile.

ARB a mai solicitat ca BNR să recunoască titlurile de stat ca o posibilă alternativă atunci când apare o criză de lichiditate la bănci.

„În contextul actual, (…), titlurile de stat ar trebuie să fie considerate ca o garanţie bună când apare o criză de lichiditate”, a spus Gheţea.

De asemenea, ARB a mai cerut schimbarea modalităţii în care sunt evaluate, la sfârşitul fiecărui an, titlurile de stat şi operaţiunile swap, „astfel încât metodologia de calcul să se apropie cât mai mult de cea pe care comitetul de la Basel vrea să o introducă”, a spus Gheţea.

Gheţea a arătat că, în condiţiile care liniile de finanţare de la băncile comerciale sunt mai puţin active şi se vorbeşte din ce în ce mai mult de o finanţare de la instituţii internaţionale, precum FMI sau BERD, ARB sugerează să se revină la o normă mai veche prin care liniile de finanţare de la instituţiile internaţionale să nu fie luate în considerare în baza de calcul a rezervelor minime obligatorii.

„Astfel, băncile ar putea avea acces la fondurile de care au nevoie”, a explicat Gheţea.